\\ Mietrecht

Rund 58% der Menschen in Deutschland leben in Mietwohnungen und gehen damit ein Mietverhältnis über Wohnraum ein. Rechtlich wird der Rahmen für das Mietverhältnis durch das Bürgerliche Gesetzbuch gesteckt und meist zusätzlich durch einen individuellen Mietvertrag ergänzt. Trotzdem kommt es aufgrund der unterschiedlichen Interessen von Vermietern und Mietern häufig zum Rechtsstreit. Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Wie hoch darf die Miete sein? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Was muss nach Beendigung eines Mietverhältnisses berücksichtigt werden?

\\ Beendigung des Mietverhältnisses

1. Kündigung durch den Mieter

Sofern nichts anderes im Mietvertrag geregelt ist oder dieser befristet ist, können Mieter nach § 573 c Abs. 1 BGB ihre Wohnung ordentlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen. Die Kündigung muss schriftlich nach § 568 BGB erfolgen, deshalb eigenhändig unterzeichnet sein, muss aber keine Gründe enthalten. Eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam.

Eine außerordentliche Kündigung kommt für den Mieter insbesondere dann in Betracht, wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, oder ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Eine außerordentliche Kündigung kommt zum Beispiel in folgenden Fällen in Betracht:

• Gesundheitliche Gefährdung (§ 543 Abs. 1 BGB): Sollte von der gemieteten Wohnung eine gesundheitliche Gefährdung – etwa durch Baufälligkeit oder Schimmelbefall der Wohnung – für den Mieter ausgehen, steht diesem ein Kündigungsrecht zu. Eine Kündigungsfrist entfällt für den Mieter dann ganz.
• Entzug der Nutzung der Wohnung (§ 543 Abs. 2, Nr. 2 BGB): Auch wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht gewährt, oder wieder entzieht, besteht ein fristloses außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter.
• Mieterhöhung (§ 561 BGB): Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung umsetzen möchte, steht dem Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Hierbei ist eine Frist zum Ablauf des übernächsten Monats einzuhalten.
• Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB): Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, die den Mieter erheblich beeinträchtigen würden, steht dem Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht mit Frist zum Ablauf des übernächsten Monats zu.
• Tod eines Mieters (§§ 563a, 564 BGB): Wenn die Wohnung von mehreren Mietern bewohnt ist, wird das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters grundsätzlich von den überlebenden Mietern weitergeführt. Diesen steht dann ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Sie können dieses innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters ausüben.
  Wenn ein Mieter, der allein lebt, verstirbt, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Auch diesen steht dann ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht zu.

2. Kündigung durch den Vermieter

Vermieter können Mietern nach § 573 BGB nur ordentlich kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein solches kommt insbesondere in Betracht, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist zum Beispiel bei der Störung oder Belästigung anderer Mieter oder bei Vernachlässigung der gemieteten Wohnung der Fall.
• der Mieter die Wohnung für sich selbst oder ein Familienmitglied benötigt (Eigenbedarfskündigung).

Sofern nichts abweichendes im Mietvertrag vereinbart ist, sind die Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig und betragen:

Eine längere Frist kann im Mietvertrag nur für den Vermieter vereinbart werden. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist für den Vermieter nur dann zulässig, wenn eine möblierte Wohnung vermietet wird.
Wenn es für den Vermieter allerdings nicht mehr zumutbar ist, dass der Mieter länger in der Wohnung bleibt, kann er nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter mit zwei Monatsnettomieten im Rückstand ist, oder die Kaution nicht oder nicht vollständig gezahlt hat. Außerdem kann der Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch oder gravierender Störung des Hausfriedens durch den Mieter fristlos kündigen.

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter nach § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe, noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.

Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich unter Angabe des Kündigungsgrundes kündigen. Auch hier genügt die Kündigung per E-Mail selbstverständlich nicht.

Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn diese eine unzumutbare Härte für ihn darstellen würde. Dies ist zum Beispiel der Fall bei:

• Schwerer Erkrankung.
• Verwurzelung durch lange Wohndauer.
• Hohes Alter.
• Schwangerschaft.

3. Wohnungsübergabe

Die Wohnung ist nach Ablauf der Kündigungsfrist oder nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses an den Vermieter in einem ordnungsgemäßen und vollständig geräumten Zustand zu übergeben. Hierbei bietet es sich für beide Parteien an, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, in dem etwaige Schäden festgehalten werden können. Renovierungsarbeiten müssen vom Mieter nur dann durchgeführt werden, wenn sie notwendig sind und dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Vom Mieter selbst verursachte Mängel und Schäden, sind von diesem zu beseitigen. Andernfalls hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter.

\\ Höhe der Miete

Mieter und Vermieter können die Miete grundsätzlich frei aushandeln. Allerdings darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen. In manchen Städten, in denen der Wohnraum besonders knapp ist, gilt die sogenannte Mietpreisbremse, nach der die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen darf. Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder nach dem Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er dies dem Mieter schriftlich mitteilen. Der Mieter muss seine Zustimmung hierzu erteilen. Der Vermieter kann nur eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen und die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht um mehr als 20% erhöhen. Lehnt der Mieter die Zustimmung zu einer zulässigen Mieterhöhung ab, kann der Vermieter diese innerhalb von drei Monaten einklagen.

Vermieter und Mieter können auch von Anfang an Staffel- oder Indexmietverträge schließen. Die Mieterhöhung ist dabei auf unterschiedliche Weise bereits im Mietvertrag festgelegt. Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete im festgelegten Abstand um einen festgelegten Betrag. Die Indexmiete orientiert sich an der Inflationsrate, beziehungsweise am Preisindex für Lebenshaltungskosten – und kann daher auch sinken. Allerdings erhöht sich die Miete nicht automatisch. Der Vermieter muss die Erhöhung in einem Schreiben ankündigen. Sowohl bei Staffel-, als auch bei Indexmietverträgen gibt es daneben keine weiteren Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, auch nicht aufgrund einer Modernisierung.

\\ Mietminderung

Der Mieter kann die Miete nach § 536 BGB mindern, wenn Mängel in der Wohnung vorliegen, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aufheben oder einschränken. Gründe hierfür sind zum Beispiel:

• Es besteht Schimmelbefall.
• Der Balkon ist nicht begehbar.
• Die Heizung heizt nicht ausreichend.
• Das Dach ist undicht
• Die Wohnung ist nicht verschließbar.
• Es finden Bauarbeiten am Haus statt, die den Mieter stark beeinträchtigen.
• Der Aufzug im Haus ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar.

Der Mieter muss den Mangel gegenüber dem Vermieter zunächst rügen und ihn zur Nachbesserung auffordern. Sofern der Vermieter keine Abhilfe schafft, kann der Mieter nach Ankündigung die Miete mindern. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel dann, wenn der Vermieter Abhilfe versprochen hat, aber nichts unternommen hat, oder der Mieter die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt hat, möglich.

Bei unerheblichen und nur vorübergehenden Mietmängeln kann der Vermieter die Mietminderung ablehnen. Diese sind zum Beispiel:

• Eine defekte Glühbirne im Hausflur.
• Ein Ausfall der Heizung infolge von Stromschwankung.
• Ein fehlender Waschmaschinenanschluss.
• Haarrisse in der Zimmerdecke.
• Gelegentliches Hundegebell.

Der Vermieter kann die Mietminderung auch zurückweisen, wenn der Mieter selbst für den Schaden verantwortlich ist, ihm der Schaden bereits bei Einzug bekannt war, oder der Schaden nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Die Höhe der Mietminderung ist nicht gesetzlich geregelt und muss im Einzelfall entschieden werden. Maßstab für die Mietminderung sind ähnlich gelagerte Fälle, die aktuellen Mietminderungstabellen entnommen werden können.

\\ Kaution

Die Mietkaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter als Sicherheit beim Vermieter hinterlegt und soll diesen gegenüber Schäden absichern. Sie darf nach § 551 BGB maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaution muss nicht komplett geleistet werden, sondern kann auf drei Raten aufgeteilt werden. Die erste Teilzahlung ist mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, die Zweite mit der zweiten Monatsmiete und die Dritte mit der dritten Monatsmiete.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution strikt getrennt von seinem übrigen Vermögen aufzubewahren und diese bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz mit Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter seine geleistete Mietkaution inklusive Zinsen vom Vermieter zurück. Der Vermieter darf allerdings Geld einbehalten, wenn er noch offene Forderungen gegenüber dem Mieter hat. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn

• vom Mieter verschuldete Mängel nicht beseitigt wurden.
• Mietschulden bestehen.
• die Nebenkosten noch abzurechnen sind.

Die Rückzahlung der Kaution soll in einer angemessenen Frist erfolgen. Nach der Rechtsprechung beträgt diese zwischen drei und sechs Monaten. Der Vermieter kann aber auch einen Teil der Kaution bis zu zwölf Monaten einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter noch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung zu leisten hat.

\\ Zugang zur Wohnung und Untervermietung

1. Zutrittsrechte des Vermieters

Der BGH entschied mit Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13, dass Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht ihrer Wohnungen haben. Ein Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung einer Wohnung haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn

• die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll.
• Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind.
• Schäden behoben werden sollen und nach der Ursache gesucht wird.
• es Anhaltspunkte für drohende Schäden gibt und diese abgewendet werden sollen.
• Reparaturen anstehen und die Arbeiten kontrolliert werden sollen.

Einen Schlüssel zur Wohnung darf der Vermieter nur dann behalten, wenn der Mieter ihm die Erlaubnis hierzu erteilt.

Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter die Wohnung nur in Notfällen betreten, wie etwa bei einem Wasserrohrbruch.

2. Untervermietung

Möchte der Mieter die Wohnung untervermieten, so hat er die Zustimmung des Vermieters gemäß § 540 Abs. 1 BGB einzuholen. Der Vermieter muss nach § 553 Abs. 1 BGB seine Zustimmung dann erteilen, wenn sich in den persönlichen oder finanziellen Verhältnissen des Mieters Veränderungen ergeben haben und diese erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten sind. Beispiele dafür sind, dass

• der Mieter weniger Einkommen erzielt, weil er seinen Arbeitsplatz verloren hat oder in Rente geht.
• der Mieter eine freiwillige Verringerung seiner Arbeitszeit vereinbart hat.
• der Mieter mit seinem Lebensabschnittspartner in der Wohnung gemeinsam wohnen möchte.

Der Vermieter muss auch dann zustimmen, wenn ein Wechsel der Untermieter vorgenommen werden soll.

Die ganze Wohnung darf der Mieter ohne Vereinbarung mit dem Vermieter gar nicht untervermieten.

Wenn der Vermieter unberechtigterweise nicht zustimmt, kann der Mieter ihn auf Erteilung der Zustimmung verklagen.

\\ Rechtsberatung in mietrechtlichen Belangen

Obwohl das Mietrecht umfangreich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere bei der Beendigung des Mietverhältnisses. Sollten Sie bereits in einen solchen Streit gelangt sein oder auch zur Vermeidung eines solchen, unterstützen wir Sie gerne bei der Vertretung Ihrer Interessen in allen mietrechtlichen Belangen wie zum Beispiel:

• der Ausgestaltung und Überprüfung von Mietverträgen.
• der Durchsetzung oder der Abwehr einer Kündigung.
• der Durchsetzung oder der Abwehr von Mieterhöhungen.
• der Durchführung oder der Abwehr von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und Räumungsklagen.
• der Durchsetzung verspäteter oder ausbleibender Mietzahlungen.
• Problemen mit der Betriebskostenabrechnung.
• Problemen betreffend die Mietkaution
• der Durchsetzung oder der Abwehr einer Mietminderung.